Der Energieausweis ist für Immobilienbesitzer ein wichtiges Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes dokumentiert und bei Vermietung oder Verkauf gesetzlich vorgeschrieben ist. Viele Eigentümer wissen jedoch nicht, dass die Kosten für diesen Ausweis steuerlich absetzbar sein können.

Je nach Nutzung der Immobilie gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Ausgaben für den Energieausweis beim Finanzamt geltend zu machen. Besonders für Vermieter sind die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.

Auch bei selbstgenutzten Immobilien kann der Energieausweis unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd berücksichtigt werden. Wir zeigen Ihnen, welche Bedingungen Sie erfüllen müssen und wie Sie die Kosten korrekt in Ihrer Steuererklärung angeben.

Energieausweis steuerlich absetzen: Voraussetzungen und Tipps

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese vermieten oder verkaufen möchten, brauchen Sie einen Energieausweis. Dieser gibt Aufschluss über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und ist seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes Pflicht. Aber wussten Sie, dass die Kosten für den Energieausweis unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sind?

Ich erinnere mich noch gut an meinen ersten Klienten, der völlig überrascht war, als ich ihm sagte, dass er die 300 Euro für seinen Energieausweis von der Steuer absetzen kann. „Wirklich? Das hat mir mein alter Steuerberater nie gesagt!“ War seine Reaktion. Ja, wirklich – und die Regeln dafür sind gar nicht so kompliziert.

Steuerliche Absetzbarkeit des Energieausweises

Die Kosten für einen Energieausweis können Sie steuerlich geltend machen, wenn Sie die Immobilie vermieten oder verpachten. In diesem Fall zählen die Ausgaben für den Energieausweis als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt erkennt diese Kosten in der Regel problemlos an, da der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben ist und bei Vermietung oder Verkauf vorgelegt werden muss.

Die steuerliche Absetzbarkeit gilt sowohl für den Verbrauchsausweis als auch für den aufwändigeren Bedarfsausweis. Bei letzterem fallen zwar höhere Kosten an, doch diese können ebenso komplett abgesetzt werden. Der Grund? Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das den Energieverbrauch oder Energiebedarf des Gebäudes ausweist und potenziellen Mietern wichtige Informationen liefert.

„Muss ich also unbedingt vermieten, um die Kosten absetzen zu können?“ Diese Frage höre ich oft. Die Antwort ist: Fast! Es gibt auch andere Wege, die ich Ihnen gleich erkläre.

Energieausweis als Werbungskosten oder Betriebsausgabe

Je nachdem, wie Sie Ihre Immobilie nutzen, können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises unterschiedlich absetzen:

• Bei vermieteten Wohnimmobilien: Als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben
• Bei gewerblich genutzten Immobilien: Als Betriebsausgabe geltend machen
• Bei gemischt genutzten Gebäuden: Anteilige Zuordnung der Kosten

Wenn Sie als Vermieter tätig sind, wirken sich die Ausgaben für den Energieausweis direkt steuermindernd aus. Die verbundenen Kosten tragen Sie jedoch als Eigentümer – sie können nicht auf die Mieter umgelegt werden! Das ist ein häufiger Irrtum unter Vermietern.

Übrigens: Der Energieausweis muss für eine im EU-Wirtschaftsraum gelegene Immobilie ausgestellt sein und Sie sollten die Kosten im Jahr der Bezahlung steuerlich geltend machen. Die Art des Energieausweises – ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – spielt für die steuerliche Absetzbarkeit keine Rolle.

Haushaltsnahe Dienstleistungen bei Energieberatungen

Ein spannender Punkt, den viele nicht kennen: Wenn Sie erweiterte Energieberatungen durchführen lassen, können diese unter Umständen als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer abgesetzt werden. Das gilt besonders dann, wenn die Beratung Maßnahmen zur energetischen Sanierung umfasst.

Gemäß § 35a EStG können Sie für haushaltsnahe Dienstleistungen eine Steuerermäßigung von bis zu 20% der Kosten mit einer jährlichen Obergrenze von 4.000 Euro pro Jahr erhalten. Das ist besonders für Selbstnutzer interessant, die sonst wenig Möglichkeiten haben, die Kosten des Energieausweises steuerlich abzusetzen.

Allerdings: Der reine Energieausweis fällt meist nicht unter diese Regelung. Es muss sich um eine umfassendere Energieberatung handeln, die direkt mit konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz verbunden ist. Man könnte sagen, der Energieberater muss wirklich die Ärmel hochkrempeln und nicht nur Zahlen aufs Papier bringen.

Kosten für den Energieausweis richtig geltend machen

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art und Umfang. Während ein einfacher Verbrauchsausweis schon ab 80 Euro zu haben ist, kann ein detaillierter Bedarfsausweis durchaus 500 Euro oder mehr kosten. Aber keine Sorge – wenn Sie vermieten oder eine gewerbliche Nutzung planen, sind diese Ausgaben steuerlich absetzbar.

Um das Maximum aus Ihrer Steuererklärung herauszuholen, sollten Sie wissen, welche Kosten genau Sie geltend machen können und wie Sie diese richtig beim Finanzamt einreichen. Ein simpler Tipp aus meiner täglichen Praxis: Dokumentieren Sie alles sorgfältig!

Welche Ausgaben sind absetzbar?

Die steuerliche Absetzbarkeit umfasst nicht nur die reinen Kosten für die Erstellung des Energieausweises, sondern auch damit verbundene Nebenkosten:

Wichtig zu wissen: Die Kosten für den Energieausweis sind nie als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Stattdessen müssen Sie je nach Nutzungsart der Immobilie die richtige Kategorie wählen – Werbungskosten oder Betriebsausgaben.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, trägt normalerweise die Eigentümergemeinschaft die Kosten für den Energieausweis. Ihren Anteil können Sie dann entsprechend Ihrem Eigentumsanteil steuerlich absetzen, sofern Sie die Wohnung vermieten oder gewerblich nutzen.

Belege und Nachweise für das Finanzamt

Das Finanzamt mag Papier – oder besser gesagt: digitale Nachweise. Für die steuerliche Absetzbarkeit des Energieausweises müssen Sie folgende Unterlagen bereithalten:

1. Die Original-Rechnung der Erstellung des Energieausweises
2. Den Zahlungsnachweis (Überweisung, Kontoauszug)
3. Eine Kopie des fertigen Energieausweises (auf Nachfrage)

Alle Belege sollten mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden. Hab ich selbst mal schmerzhaft gelernt, als das Finanzamt fünf Jahre später noch Belege sehen wollte!

Bei der Steuererklärung geben Sie die Kosten für den Energieausweis als Werbungskosten in Anlage V (bei Vermietung) oder als Betriebsausgabe in Anlage EÜR oder Gewinn- und Verlustrechnung (bei gewerblicher Nutzung) an. Vergessen Sie nicht, im Bemerkungsfeld kurz zu notieren, wofür die Ausgaben genau angefallen sind.

Steuervorteile bei Vermietung und Verpachtung

Die größten steuerlichen Vorteile ergeben sich für Vermieter. Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, können Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises vollständig als Werbungskosten absetzen. Dies gilt auch dann, wenn Sie gerade erst mit der Vermietung beginnen oder die Immobilie zum Verkauf steht.

Ein Beispiel: Herr Müller besitzt eine Wohnung mit 5 Wohneinheiten, die er vermietet. Er lässt für 350 Euro einen Energieausweis erstellen. Diese 350 Euro kann er komplett als Werbungskosten in seiner Steuererklärung angeben. Bei einem angenommenen Steuersatz von 30% spart er dadurch 105 Euro Steuern.

Bei Immobilien, die Sie sowohl selbst nutzen als auch teilweise vermieten, können Sie die Kosten für den Energieausweis entsprechend aufteilen. Beträgt der vermietete Anteil beispielsweise 40% der Gesamtfläche, können Sie auch 40% der Kosten für den Energieausweis steuerlich geltend machen.

Ein kluger Tipp aus meiner Praxis: Lassen Sie den Energieausweis möglichst dann erstellen, wenn Sie sowieso planen, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen. So steht der Zusammenhang mit den Einnahmen außer Frage und das Finanzamt wird keine Einwände erheben.

Häufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Immer wieder erreichen mich Fragen von Immobilienbesitzern, die unsicher sind, ob und wie sie die Kosten für ihren Energieausweis absetzen können. Hier kläre ich die häufigsten Unklarheiten auf.

Absetzen bei selbstgenutzter Immobilie

„Kann ich die Kosten für meinen Energieausweis auch absetzen, wenn ich mein Haus selbst bewohne?“ Diese Frage höre ich oft. Die kurze Antwort lautet: In der Regel nein.

Bei einer komplett selbstgenutzten Immobilie fehlt die Einkunftserzielungsabsicht, die für Werbungskosten oder Betriebsausgaben Voraussetzung wäre. Der Energieausweis dient hier nicht dazu, Einnahmen zu generieren.

Es gibt jedoch Ausnahmen:

1. Sie planen konkret den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie
2. Der Energieausweis wird im Rahmen einer umfassenden Energieberatung erstellt, die als haushaltsnahe Dienstleistung gemäß § 35a EStG qualifiziert sein könnte
3. Sie nutzen Teile Ihres Hauses als Arbeitszimmer oder für andere berufliche Zwecke

Die Erstellung des Energieausweises kann außerdem ein wichtiger Beitrag zum Umweltschutz sein und Ihnen helfen, Energiekosten zu sparen. Diese Aspekte sind zwar nicht direkt steuerrelevant, aber definitiv bedenkenswert.

Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für die steuerliche Absetzbarkeit macht es keinen Unterschied, ob Sie einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Beide Varianten sind unter den genannten Voraussetzungen absetzbar. Es gibt jedoch relevante Unterschiede bei den Kosten:

Wann ist welcher Ausweis sinnvoll?

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger, aber weniger aussagekräftig, da der Verbrauch stark vom Nutzerverhalten abhängt.

Der Bedarfsausweis hingegen ermittelt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften. Er ist teurer, aber aussagekräftiger und für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten oft Pflicht, besonders wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

„Bei Neubauten wird immer ein Bedarfsausweis fällig“, erkläre ich meinen Klienten. „Der zeigt dann auch, ob das Gebäude den aktuellen energetischen Anforderungen entspricht.“

Energieberatung und energetische Sanierung

Die Kosten für eine umfassende Energieberatung können unter Umständen als haushaltsnahe Dienstleistung gemäß § 35a EStG abgesetzt werden. Dies gilt besonders, wenn die Beratung mit konkreten Maßnahmen zur energetischen Sanierung verbunden ist.

Wer seine Immobilie energetisch sanieren möchte, kann sogar von Förderprogrammen profitieren. Diese Zuschüsse sind in der Regel nicht steuerpflichtig. Die Maßnahmen selbst können je nach Art als Modernisierung steuerlich berücksichtigt werden.

Ein Beispiel: Familie Schmidt lässt eine Energieberatung für 600 Euro durchführen, bei der auch ein Energieausweis erstellt wird. Anschließend investieren sie in eine neue Heizungsanlage und Dämmung. Die Beratungskosten können sie als haushaltsnahe Dienstleistung mit 20% (also 120 Euro) direkt von ihrer Steuerschuld abziehen.

Übrigens: Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach dieser Zeit müssen Sie einen neuen Ausweis ausstellen lassen – und können die Kosten erneut steuerlich geltend machen, falls die Voraussetzungen erfüllt sind.

Falls Sie noch detailliertere Fragen haben, empfehle ich Ihnen, einen Steuerberater zu konsultieren. Die Regeln können sich je nach individueller Situation unterscheiden, und ein Profi kann Ihnen helfen, die maximale Steuerersparnis zu erzielen. Was ich hier beschrieben habe, gilt für den Großteil der Fälle – aber manchmal steckt der Teufel im Detail, wie wir Steuerberater gerne sagen.