Die Vorlage eines gültigen Energieausweises ist bei der Vermietung von Immobilien in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) haben Vermieter die Pflicht, Mietinteressenten bereits bei der Besichtigung unaufgefordert den Energieausweis zu präsentieren.

Diese Regelung gilt für nahezu alle Wohngebäude und soll die Transparenz bezüglich der Energieeffizienz von Immobilien erhöhen. Als Vermieter müssen Sie wissen, dass bei Verstößen empfindliche Bußgelder von bis zu 10.000 Euro drohen können – eine Ordnungswidrigkeit, die leicht vermeidbar ist.

Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes und ermöglicht Mietern, die zu erwartenden Energiekosten besser einzuschätzen. Dabei unterscheidet man zwischen dem Verbrauchsausweis und dem aufwendigeren Bedarfsausweis, die für unterschiedliche Gebäudetypen vorgesehen sind.

Energieausweis-Pflicht bei Vermietung

Beim Vermieten einer Immobilie ist der Energieausweis ein absolutes Muss – er ist kein nettes Extra, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt diese Pflicht und dient als Nachfolger der früheren EnEV. Wer ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland vermieten möchte, muss potenziellen Mietern einen gültigen Energieausweis vorlegen. Was viele nicht wissen: Der Energieausweis muss schon in frühen Phasen des Vermietungsprozesses zur Verfügung stehen. Nicht erst beim Vertragsabschluss! Als Vermieter mit langjähriger Erfahrung hab ich gelernt, dass man besser vorbereitet ist.

Vermieten möchten: Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, braucht einen Energieausweis – so einfach ist das. Das Dokument ist bereits in der Immobilienanzeige Pflicht. Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen dort veröffentlicht werden, darunter die Energieeffizienzklasse. Bei der Besichtigung spielt der Energieausweis eine noch wichtigere Rolle. Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Es reicht nicht, darauf zu warten, dass Interessenten danach fragen. In meiner Praxis lege ich den Ausweis immer gut sichtbar aus – das erspart Nachfragen und zeigt Professionalität. Nach erfolgreicher Vermietung ist eine Kopie des Energieausweises beim Vertragsabschluss auszuhändigen. Dies ist Teil des Mietvertrags in Deutschland und sollte nicht vergessen werden.

Wer muss den Energieausweis vorlegen?

Die Verantwortung für den Energieausweis liegt eindeutig beim Eigentümer. Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis beantragen und die Kosten für den Energieausweis tragen. Diese Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden – das ist ein häufiges Missverständnis. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Lage manchmal komplizierter. Grundsätzlich gilt: Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohneinheiten. Wenn Sie als Eigentümer eine einzelne Wohnung vermieten möchten, benötigen Sie trotzdem den Energieausweis für das gesamte Wohngebäude. „In meiner WEG war das ein echtes Drama“, erzähle ich gerne Kollegen. „Dreimal mussten wir abstimmen, bis endlich der Beschluss für den Bedarfsausweis durchging. Manche Eigentümer wollten einfach nicht verstehen, dass wir rechtlich dazu verpflichtet waren.“

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht

Natürlich gibt es einige Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Nicht für jedes Gebäude wird ein solches Dokument benötigt. Zu den wichtigsten Ausnahmen zählen:

• Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Gebäude
• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m²
• Ferienhäuser, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden
• Unbeheizte oder provisorische Gebäude
• Gebäude für religiöse Zwecke

Ich hatte mal ein kleines Gartenhaus mit nur 48 m² Nutzfläche, das ich vermieten wollte. Hier war der Energieausweis nicht notwendig, was den Vermietungsprozess vereinfachte. Aber Vorsicht: Bei Unsicherheiten sollte man lieber einen Fachmann konsultieren oder sicherheitshalber einen Energieausweis erstellen lassen. Das Bussgeld bei Verstößen kann teuer werden.

Arten von Energieausweisen

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich in ihrer Erstellungsmethode und Aussagekraft deutlich unterscheiden. Jede Art hat ihre Vor- und Nachteile und eignet sich für verschiedene Gebäudetypen.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er zeigt, wie viel Energie im Gebäude verbraucht wurde – abhängig vom Nutzerverhalten. Das macht ihn einerseits sehr praxisnah, andererseits aber stark von den Bewohnern abhängig. Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der baulichen Eigenschaften. Er berücksichtigt Faktoren wie Dämmung, Heizungsanlage und Fensterisolierung. Dadurch liefert er objektivere Werte, die unabhängig vom Nutzerverhalten sind.

Übersicht: Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

In der Praxis hab ich festgestellt, dass die Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchswerten erheblich sein können – bis zu 40% Differenz sind keine Seltenheit!

Welche Art für welches Gebäude?

Die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis ist nicht immer frei. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, welcher Ausweis für welches Gebäude erstellt werden muss: Für Neubauten ist generell der Bedarfsausweis Pflicht. Hier gibt es ja noch keine Verbrauchsdaten, auf die zurückgegriffen werden könnte. Für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977), ist ebenfalls der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht – es sei denn, sie wurden nachträglich auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht. Für alle anderen Bestandsgebäude können Eigentümer zwischen beiden Ausweisarten wählen. Meist entscheiden sich Vermieter hier aus Kostengründen für den Verbrauchsausweis. Bei einem meiner Mietshäuser von 1962 musste ich einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Das war zwar teurer, hat mir aber wertvolle Erkenntnisse für anstehende Sanierungen geliefert!

Unterschiede zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis

Der fundamentale Unterschied liegt in der Methodik: Der Verbrauchsausweis spiegelt das reale Nutzerverhalten wider, während der Bedarfsausweis den theoretischen Energiebedarf berechnet. Das führt zu weiteren Unterschieden: Der Verbrauchsausweis ist günstiger und schneller zu erstellen, da er lediglich die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre analysiert. Allerdings kann er bei extremem Nutzerverhalten (sehr sparsame oder verschwenderische Bewohner) ein verzerrtes Bild liefern. Der Bedarfsausweis erfordert eine genaue Analyse der Gebäudehülle und -technik, oft mit Vor-Ort-Begehung. Er ist daher aufwändiger und teurer in der Erstellung, liefert aber objektivere Werte und konkretere Modernisierungsempfehlungen. Die Wahl des richtigen Ausweises kann den Vermietungserfolg beeinflussen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass energetisch gute Immobilien eher vom Bedarfsausweis profitieren, während bei älteren, unsanierten Gebäuden der Verbrauchsausweis manchmal günstiger ausfällt – vorausgesetzt, die Vormieter waren sparsam.

Energieausweis erstellen lassen

Den Energieausweis müssen Sie als Vermieter rechtzeitig beantragen. Die Erstellung braucht Zeit, und ohne gültigen Ausweis dürfen Sie Ihre Immobilie nicht bewerben.

Wie können Vermieter den Energieausweis beantragen?

Es gibt verschiedene Wege, einen Energieausweis zu beantragen. Am einfachsten ist es, sich direkt an einen zertifizierten Energieberater zu wenden. Diese Fachleute können sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise erstellen. Für den Verbrauchsausweis besteht auch die Möglichkeit der Online-Beantragung. Hierfür müssen Sie lediglich die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre sowie einige Gebäudedaten eingeben. Diese Option ist besonders kostengünstig. Als weitere Anlaufstellen kommen in Frage:

• Lokale Energieberatungsstellen
• Architekten und Ingenieure mit entsprechender Zulassung
• Schornsteinfeger und Handwerksbetriebe mit Zusatzqualifikation
• Verbraucherzentralen (teilweise)

In meinem Fall hat die Zusammenarbeit mit dem örtlichen Energieberater am besten funktioniert. Er konnte mir gleich Tipps zur energetischen Sanierung geben. Die Online-Variante hab ich einmal ausprobiert, war aber mit dem Ergebnis nicht so zufrieden – zu unpersönlich.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Die Ausstellung von Energieausweisen ist nicht jedermanns Sache. Nach dem Gebäudeenergiegesetz sind zur Ausstellung berechtigt:

• Ingenieure und Architekten mit entsprechender Fachrichtung
• Handwerksmeister bestimmter Gewerke (z.B. Schornsteinfeger)
• Techniker mit entsprechender Fachrichtung
• Personen mit staatlich anerkannter Aus- oder Fortbildung im Bereich Energieberatung

Achten Sie unbedingt auf die Qualifikation. Nicht qualifizierte Aussteller können zu fehlerhaften Ausweisen führen, die im Ernstfall ungültig sind. Das kann teuer werden! Ich hatte anfangs einen Heizungsbauer beauftragt, der sich als nicht ausreichend qualifiziert herausstellte. Die 150 Euro waren zum Fenster rausgeworfen. Später musste ich nochmal einen richtigen Energieberater beauftragen.

Kosten und Gültigkeit des Energieausweises

Die Kosten für den Energieausweis variieren je nach Art und Aufwand. Ein Verbrauchsausweis ist mit etwa 50-200 Euro deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, der zwischen 300-500 Euro kosten kann. Bei komplexeren oder größeren Gebäuden können die Kosten auch höher liegen. Die Gültigkeit des Energieausweises beträgt standardmäßig 10 Jahre. Nach diesem Zeitraum müssen Sie einen neuen Energieausweis beantragen. Auch bei umfangreichen energetischen Sanierungen sollte der Energieausweis vorzeitig erneuert werden, da sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert hat. Wichtig: Wenn der Energieausweis abgelaufen ist, müssen Sie bei Neu vermieten einen neuen beantragen. Der alte Ausweis ist dann ungültig und darf nicht mehr verwendet werden.

Notwendige Unterlagen für die Erstellung

Für die Erstellung eines Energieausweises benötigen die Aussteller verschiedene Unterlagen, je nachdem, welche Art von Ausweis erstellt werden soll. Für den Verbrauchsausweis sind erforderlich:

• Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre (Heizung, Warmwasser)
• Angaben zur beheizten Wohn- oder Nutzfläche
• Informationen zum Gebäude (Baujahr, Adresse)
• Angaben zum Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme etc.)

Für den Bedarfsausweis werden zusätzlich benötigt:

• Baupläne oder Grundrisse
• Informationen zur Gebäudehülle (Dämmung, Fenster)
• Daten zur Heizungs- und Lüftungstechnik
• Angaben zu früheren energetischen Sanierungen

Mein Tipp aus der Praxis: Bereiten Sie alle Unterlagen sorgfältig vor. Je vollständiger Ihre Dokumentation, desto genauer und schneller kann der Energieausweis erstellt werden. Bei meinem letzten Mietobjekt hatte ich alle Unterlagen digital vorbereitet – der Energieberater war begeistert und gab mir sogar einen kleinen Rabatt!

Energieausweis in der Immobilienanzeige

Wer seine Immobilie vermieten möchte, muss bereits in der Immobilienanzeige bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis veröffentlichen. Das ist kein „Nice-to-have“, sondern gesetzlich vorgeschrieben.

Vorgeschriebene Angaben in Anzeigen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt eindeutig vor, welche Informationen aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen. Dies umfasst:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert in kWh/(m²·a)
• Wesentliche Energieträger für die Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Ich erinnere mich noch gut an meine erste Anzeige ohne diese Angaben – der potenzielle Mieter war selbst Energieberater und wies mich sofort darauf hin! Peinlich, aber lehrreich. Diese Informationen helfen Interessenten, die Energieeffizienz der Immobilie einzuschätzen und mögliche Heizkosten besser zu kalkulieren. Sie schaffen Transparenz und Vergleichbarkeit auf dem Wohnungsmarkt.

Risiken der Vermietung ohne gültigen Energieausweis

Die Vermietung ohne Energieausweis ist riskant und kann teuer werden. Neben den drohenden Bußgeldern gibt es weitere Risiken: Mieter können Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn ihnen durch fehlende oder falsche Energieangaben ein finanzieller Nachteil entstanden ist. Insbesondere wenn die tatsächlichen Energiekosten deutlich höher ausfallen als erwartet, kann dies zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Eine Vermietung ohne Energieausweis kann zudem den Vertragsabschluss verzögern oder sogar verhindern. Professionelle Mieter werden auf die Vorlage des Energieausweises bestehen. Nicht zu unterschätzen ist auch der Reputationsschaden. Wer als Vermieter gesetzliche Vorgaben missachtet, wirkt unprofessionell und verliert das Vertrauen potenzieller Mieter. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen: Ein fehlender Energieausweis führt oft dazu, dass Interessenten abspringen. Sie fragen sich, was sonst noch nicht in Ordnung ist.

Bußgelder bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht

Die Nichtbeachtung der Energieausweis-Pflicht ist keine Kleinigkeit, sondern eine Ordnungswidrigkeit, die empfindliche Strafen nach sich ziehen kann. Das Gebäudeenergiegesetz sieht Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor. Bußgelder drohen insbesondere in folgenden Fällen:

• Kein Energieausweis vorhanden
• Energieausweis wird nicht unaufgefordert bei Besichtigung vorgelegt
• Pflichtangaben in Immobilienanzeigen fehlen
• Veralteter oder ungültiger Energieausweis wird verwendet
• Falsche Angaben im Energieausweis

In der Praxis werden die Bußgelder gestaffelt verhängt, abhängig von der Schwere des Verstoßes und ob es sich um einen Wiederholungsfall handelt. Bei mehrfachen Verstößen kann das Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig werden. Die Kontrolldichte variiert je nach Bundesland. In einigen Regionen gibt es regelmäßige Überprüfungen von Immobilienanzeigen, während in anderen eher auf Beschwerden reagiert wird. Dennoch sollte man das Risiko nicht eingehen – die Behörden werden zunehmend aktiver.

Energieeffizienz und Vorteile für Vermieter

Die Energieeffizienz einer Immobilie wird immer wichtiger – nicht nur für Mieter, sondern auch für Vermieter. Ein energetisch gut aufgestelltes Gebäude bringt zahlreiche Vorteile mit sich.

Energetische Sanierung: Wann lohnt sie sich?

Die Frage, ob sich eine energetische Sanierung lohnt, beschäftigt viele Vermieter. Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab: Bei älteren Gebäuden, besonders solchen, die vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden, ist das Einsparpotenzial durch energetische Maßnahmen besonders groß. Hier können Fassadendämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage den Energieverbrauch und damit die Nebenkosten deutlich senken. Die Amortisationszeit für energetische Investitionen variiert stark. Während sich der Austausch einer veralteten Heizung oft schon nach 5-10 Jahren rechnet, kann eine komplette Fassadendämmung 15-25 Jahre benötigen, bis sie sich finanziell amortisiert hat. Bei meinem 60er-Jahre-Mehrfamilienhaus hab ich erst die Heizung erneuert und zwei Jahre später die Dachsanierung mit Dämmung durchgeführt. Die Mieter waren begeistert von den gesunkenen Heizkosten, und ich konnte die Kaltmiete moderat anheben – eine Win-win-Situation. Neben den energetischen Einsparungen spielen auch staatliche Förderungen eine wichtige Rolle. Die KfW und das BAFA bieten attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungsmaßnahmen an.

CO₂-Steuer und Auswirkungen auf Vermieter

Seit 2021 gilt in Deutschland die CO₂-Steuer, die fossile Brennstoffe wie Gas und Öl verteuert. Dies hat direkte Auswirkungen auf Vermieter und Mieter: Die Kosten für die CO₂-Steuer werden seit 2023 zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt – je nach Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Bei besonders ineffizienten Gebäuden (Klassen G und H) tragen Vermieter bis zu 95% der CO₂-Kosten, während bei hocheffizienten Gebäuden (Klassen A+ bis E) die Mieter den Großteil oder sogar die gesamten Kosten übernehmen. Diese Regelung setzt klare Anreize für Vermieter, in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu investieren. Je besser die Energieeffizienzklasse, desto geringer ist der Anteil, den der Vermieter an den CO₂-Kosten tragen muss. Aus meiner Erfahrung kann ich sagen: Die CO₂-Steuer hat das Thema Energieeffizienz nochmal deutlich wichtiger gemacht. Vor allem bei meinem unsanierten Altbau musste ich einen erheblichen Teil der Kosten selbst tragen – das hat mich letztendlich zur längst überfälligen Sanierung motiviert. Für Vermieter lohnt es sich also doppelt, die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu verbessern: Sie sparen bei der CO₂-Steuer und können gleichzeitig attraktivere Mietkonditionen anbieten.

Häufig gestellte Fragen zum Energieausweis

Als Vermieter stoßen Sie sicher auf viele Fragen rund um den Energieausweis. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten davon.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Die Gültigkeit des Energieausweises beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Danach ist ein neuer Energieausweis zu beantragen. Die Gültigkeit beginnt mit dem Ausstellungsdatum, das im Dokument vermerkt ist. Wichtig: Auch wenn ein Energieausweis noch gültig ist, kann er in bestimmten Fällen seine Gültigkeit vorzeitig verlieren. Dies geschieht insbesondere dann, wenn umfangreiche energetische Sanierungen am Gebäude vorgenommen wurden, die die Energieeffizienz wesentlich verändern. Als ich die Fassade und das Dach meines Vermietungsobjekts dämmen ließ, hat mir mein Energieberater direkt empfohlen, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen – obwohl der alte erst 3 Jahre alt war. Die verbesserte Energieeffizienzklasse war dann ein echtes Verkaufsargument bei der Neuvermietung!

Energieausweis abgelaufen: Was nun?

Wenn der Energieausweis abgelaufen ist, müssen Sie als Vermieter aktiv werden – besonders wenn Sie neu vermieten möchten. Mit einem abgelaufenen Energieausweis dürfen Sie keine Wohnung oder ein Haus rechtsgültig inserieren oder vermieten. Der Prozess ist derselbe wie bei der Erstbeantragung: Sie wenden sich an einen zugelassenen Energieausweisaussteller und lassen einen neuen Energieausweis erstellen. Je nach Art des Ausweises benötigen Sie aktuelle Verbrauchsdaten oder eine erneute Begehung des Gebäudes. Planen Sie genügend Zeit ein! Die Erstellung kann je nach Auslastung der Aussteller mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Aus meiner Erfahrung empfehle ich, etwa drei Monate vor Ablauf des alten Energieausweises den neuen zu beantragen. Bei der Neuerstellung können Sie unter Umständen zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen – sofern keine gesetzlichen Vorgaben dem entgegenstehen. Überlegen Sie, welche Art für Ihre Vermietungssituation vorteilhafter ist.

Vermietung ohne Energieausweis: Ist das möglich?

Die klare Antwort lautet: Nein, eine Vermietung ohne Energieausweis ist in Deutschland nicht rechtskonform möglich – mit wenigen Ausnahmen. Zwar kommt es in der Praxis vor, dass Wohnungen ohne gültigen Energieausweis vermietet werden. Dies ist jedoch ein klarer Gesetzesverstoß, der mit Bußgeldern geahndet werden kann. Die einzigen legitimen Ausnahmen sind:

• Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
• Denkmalgeschützte Gebäude (unter bestimmten Bedingungen)
• Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden
• Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter zwei Jahren

Mein Tipp: Spielen Sie nicht mit dem Feuer! Die Behörden kontrollieren zunehmend strenger, und Mieter sind heute gut informiert. Ich hatte einmal einen Interessenten, der direkt bei der ersten Besichtigung nach dem Energieausweis fragte und absprang, als ich diesen nicht sofort vorlegen konnte. Das war mir eine Lehre! Auch ein „vorläufiger“ Mietvertrag oder andere Konstruktionen ändern nichts an der Rechtslage: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und beim Vertragsabschluss in Kopie übergeben werden.